相続登記とは、相続した不動産の名義を、被相続人から相続人に変更する手続きのことです。司法書士に依頼するほか、自分自身で手続きすることも可能です。この記事は、不動産の相続が発生した人に向け、相続登記についてわかりやすく解説します。自分で手続きする際の相続登記の流れや、必要な書類について紹介しているので、参考にしてください。

相続登記の基礎知識

相続登記とは不動産の名義を、被相続人から相続した人に変更することです。ここでは、概要と2023年度から行われる義務化について解説します。

相続登記とは

相続登記とは、建物や土地などの不動産の所有者が亡くなった場合に、相続人に名義変更を行うことです。現状では法律上で期限は定められておらず、申請期限もありません。2021年現在、手続きは義務ではなく任意となっているため、相続登記を行わなくても罰則はありません。

相続登記をせずに自宅に住み続けたり、土地の価値がないと放置したりするケースもあります。しかし相続登記をしなければ、将来トラブルになる可能性があります。

2023年度より相続登記が義務化される

不動産登記法の改正により、2023年度より相続登記が義務化されることが決まりました。所有者が不明の空き家や土地が処分できず、周辺の土地が値下がりしたり、公共事業が進まなかったりする相続登記の課題を解消するためです。これまでは任意の手続きでしたが、期限は相続発生から3年以内に定められ、違反すれば10万円以下の過料が科されます。

相続登記を放置した場合のデメリット

任意の相続登記をせずに放置した場合、どのようなデメリットがあるのでしょうか。ここでは、放置した場合のデメリットについて解説します。

相続人の範囲が拡大し手続きが大変になる

相続登記をしないうちに、相続人が拡大していることがあります。たとえば何十年も前に亡くなった曾祖父名義の不動産の相続登記をしようとした場合、二次相続、三次相続が起こっていたケースが珍しくありません。

遺産分割協議は相続人全員で協議する必要があり、意見がまとまらない場合は手続きが困難になります。利害関係者が多いほど、相続登記をしたいタイミングで登記できない事態におちいりやすくなります。

不動産の売却ができない

不動産の売却時は、不動産の登記情報を確認した上で取引関係に入ることが一般的です。買主に対して、自分が所有者だと証明する不動産登記ができていなければ、売却ができない可能性が生じます。相続した不動産の売却・処分を検討している場合は、相続登記が必須です。

不動産の活用ができない

相続登記をせずに不動産の名義変更をしていない場合、不動産の活用も難しくなります。登記上と現状の所有者が異なる書面を添付し、契約のたびに説明しなければなりません。仲介会社からの信用度が落ちる可能性もあります。不動産を担保に融資を受ける際も、不動産の名義が変更されていないことを理由に承認を受けづらくなります。

相続登記は一人でできるもの？

相続登記は、相続のケースによってできるかどうかを判断しましょう。司法書士に依頼した方がよいケースについても解説します。

自分でできるがケースによって異なる

一概にはいえませんが、基本的な相続登記であれば一人でできます。戸籍を集めたり、遺産分割協議書を作成したりと手間はかかるものの、法務局の相談窓口で疑問点を解消しながら作業を進められます。ただし相続人数や相続の仕方によっては書類の作成や情報収拾が難しく、非常に手間がかかるケースがあります。手続きが煩雑となる場合、司法書士への依頼がおすすめです。

司法書士に依頼した方がよいケース

書類の収集や文書の作成が難しい、法務局に行く時間がないなどのケースは、司法書士への依頼が向いています。相続人が亡くなり、次の世代に相続が発生しており相続関係が複雑である、不動産売却が決まっていて相続登記を急いでいるケースにも、専門家への依頼が安心です。

司法書士に依頼する場合の費用の目安

司法書士への費用は、シンプルなケースでは10万円前後が相場です。不動産の数や相続人の人数によって加算されます。そのほかに登録免許税・戸籍をとる実費・郵送費などがかかります。

登録免許税とは、相続の名義変更にかかる税金のことで、固定資産評価額の0.4%です。不動産の価格が高くなるほど高額になります。

自分で行う相続登記の流れ

相続が発生してから自分で相続登記を行う流れについて、順を追って解説します。

1.遺言書の有無を確認する

相続が発生したら、遺言書の有無を確認します。遺言書の有無によって、その後の進め方が異なるためです。

2.遺言書の有無に応じて対応する

相続登記は、遺言書の有無に応じて3つのパターンに分かれることがほとんどです。パターンによって、相続登記の手続き方法や難易度が異なります。

遺言書があり遺言に従って相続する場合

遺言書があり、遺言書の内容に従って遺産相続をする場合は、3つのパターンの中でも1番簡単に手続きを進められます。遺言書はそのとおりに相続しなければいけない効力を持つものではありません。しかし相続人の中に、遺言書のとおりに相続したいと主張する人が一人でもいれば、そのとおりの相続で分割することになります。

相続登記の手続きをする際は、法務局に遺言書を提出します。遺言書の内容に従って相続登記が行われます。

遺言書がなく遺産分割協議をする場合

遺言書がない場合、遺産分割協議をしてから相続登記を行う方法があります。遺産分割協議とは、遺産を誰がどのように分割するかを話し合うことです。協議では全員が合意する必要があり、その結果を将来のリスク回避のために遺産分割協議書にまとめる作業が必要です。

相続人同士が揉め、協議の結論が出ない場合には、相続登記も進まなくなります。不動産を共有すると、売却・賃貸・改築などの際に全員の同意が必要になり、トラブルが発生するリスクもある点にも注意が必要です。

遺言書がなく法定相続する場合

遺言書がない場合、法定相続で相続を決める方法もあります。法律で定められた相続割合のことを、法定相続分といいます。持分は法定相続分ごとに決まります。この場合、遺産分割協議書の作成は不要で、単独で相続登記できます。遺産分割協議の実行と協議書の作成を簡略化できることがメリットです。

ただし、法定相続分の相続で不動産が共有になった場合、将来のリスクが生じる可能性があります。不動産は共有物になるため、売却や活用時に共有者全員の同意が必要です。

3.必要な書類を法務局に提出する

必要な書類を揃えたら、相続登記の手続きを行います。管轄法務局の不動産登記申請の窓口・郵送・オンラインの3つの方法で、提出・申請する方法があります。

窓口では疑問点を直接聞け、不備もその場で直せるのがメリットです。郵送で申請した場合は、不備があれば法務局に出向く必要が生じる場合があります。可能であれば直接出向いて不備がないか確認してもらうと安心です。オンラインは、窓口・郵送の手続きに比べて、手数料が割安になるケースがあります。

相続登記に必要な書類

登記申請書や必要な添付書類は、上記で紹介した遺言書の有無に応じた3つのパターンによって異なります。たとえば「遺言書なしで遺産分割協議をする場合」で必要な書類は、以下のとおりです。

・登記申請書
・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍
・被相続人の住民票の除票
・遺産分割協議書
・相続人全員の現在の戸籍謄本
・協議の結果不動産を相続する相続人の住民票
・相続人全員の印鑑証明書
・固定資産評価証明書

登記申請書は、法務局Webサイトからダウンロードできます。ぜひ参考にしてください。

※参考：不動産登記の申請書様式について｜法務局

まとめ

相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更することです。シンプルなケースであれば、自分で手続きできます。遺言書の有無を確認し、該当するパターンに従って準備を進めましょう。手続きが心配な人は、専門家への相談や依頼をおすすめします。

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